Que existen "síntomas para una burbuja inmobiliaria" fue la advertencia de Joaquín Morillo, miembro de la Asociación de Bancos Privados del Ecuador (ABPE). Los constructores y el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) lo desmienten.Pero, ¿qué es laburbuja inmobiliaria y cuál es la situación actual de este mercado en el país? Su definición hace referencia a la existencia de un incremento de los precios de los bienes inmuebles con una tendencia especulativa y carencia de pago. Tal como ocurrió en Estados Unidos o España, hace cuatro años.
En ese entonces se dio la entrega de préstamos para viviendas sin exigencias de garantías y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. La gente se endeudó, no pudo pagar y devolvieron casas.
En Ecuador el déficit habitacional era de 1,2 millones, pero desde hace dos años con la intervención estatal (subsidios y planes inmobiliarios) se redujo en un 9,6%, según datos de la Cámara de la Construcción de Guayaquil.
La banca privada, según la Superintendencia de Bancos, registra al 2010 un incremento anual del 11% en operaciones crediticias hipotecarias respecto al 2009, y contabiliza 10 304.
Y hasta febrero del 2011, su cartera hipotecaria llega a $1 484 millones, es decir $17,1 millones más respecto al saldo de diciembre último.
El Biess, por su parte, ha previsto para el 2011 "una inversión en fideicomisos inmobiliarios por $210 millones, lo que anula aún más la posibilidad de una burbuja inmobiliaria y sus efectos especulativos", dijo Efraín Vieira, gerente general del Biess.
El ingreso del crédito estatal para la compra de viviendas obligó la reducción de las tasas de interés del mercado. Las del crédito estatal fluctúa de acuerdo al plazo, entre el 7,90% y 8,56%, mientras que la privada está en 9 %.
El Biess empezó con una estrategia: compra de las hipotecas de la banca privada; le sumó el financiamiento de montos altos (pasó de $75 mil a $100 mil), y plazos de hasta 25 años.
A diferencia los tiempos privados están entre los 10 y 15 años, además este sistema exige el 30% del valor de la vivienda como entrada y financian solo el 70% del avalúo del inmueble.
Ello en la práctica, reconocen los promotores inmobiliarios como Luis Valero y Jaime Rumbea, ha hecho que el cliente tenga opciones para acceder a una vivienda.
Hoy, el 60% del mercado inmobiliario es movido por los entes financieros privados y el 40% por el banco estatal, según datos al 2010.
Es más, datos de la Cámara de la Construcción de Guayaquil y la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive), determinan una variación del target. Si antes la oferta de casas superaba los $60 mil, hoy está entre $30 mil y $35 mil.
"Es decir satisface a la clase media baja", asegura Rumbea, a nombre de Apive, que agrupa a 20 inmobiliarias que al año dotan al país de 15 mil casas.
